Condos à Montréal et projet de loi 16 : ce que les propriétaires et investisseurs doivent savoir

Pourquoi le projet de loi 16 est important en ce moment

Si vous êtes propriétaire d’un condo à Montréal, membre d’un conseil d’administration de copropriété ou investisseur immobilier, le projet de loi 16 vous concerne directement. Cette réforme modifie la façon dont les immeubles en copropriété doivent être entretenus, assurés et gérés au Québec.

L’objectif est simple : améliorer l’entretien des immeubles, renforcer la transparence financière et éviter les mauvaises surprises pour les copropriétaires. Ces changements sont particulièrement importants à Montréal, où les copropriétés représentent une part importante du parc immobilier.

Pour plusieurs syndicats de copropriété, cela signifie passer d’une gestion réactive à une planification à long terme. Concrètement, cela peut entraîner des frais de condo plus élevés, plus de documentation et une gestion plus structurée. En contrepartie, cela réduit les risques de réparations majeures imprévues et contribue à protéger la valeur des propriétés.

Qu’est-ce que le projet de loi 16?

Le projet de loi 16 est une réforme adoptée par le gouvernement du Québec en 2019 visant à moderniser les règles encadrant la copropriété divise. Cette loi modifie le Code civil du Québec afin d’imposer des obligations plus strictes aux syndicats de copropriété, notamment en matière d’entretien, de planification financière et de transparence.

La réforme a été introduite pour corriger un problème répandu dans plusieurs immeubles au Québec : des fonds de prévoyance insuffisants, un manque de planification pour les réparations majeures et une documentation incomplète concernant l’état des immeubles.

Le règlement détaillant l’application de plusieurs de ces mesures est entré en vigueur le 14 août 2025. Les syndicats de copropriété existants disposent généralement de trois ans pour se conformer aux nouvelles obligations, notamment pour produire leur premier carnet d’entretien et leur première étude du fonds de prévoyance.

Les principaux changements à comprendre

1) Étude obligatoire du fonds de prévoyance

L’une des mesures les plus importantes est l’obligation de réaliser une étude du fonds de prévoyance. Cette étude doit être réalisée par un professionnel qualifié et doit être mise à jour au moins tous les cinq ans.

L’étude analyse les composantes importantes de l’immeuble, notamment :

• la toiture
• les balcons et fenêtres
• les systèmes mécaniques
• les ascenseurs
• les stationnements et structures

Elle évalue leur durée de vie restante et estime les coûts futurs de réparation ou de remplacement pour les 25 prochaines années.

L’objectif est de déterminer combien d’argent doit être accumulé dans le fonds de prévoyance et combien les copropriétaires doivent contribuer chaque année. Pour plusieurs immeubles à Montréal, cela pourrait entraîner une augmentation des cotisations au fonds de prévoyance et, par conséquent, des frais de condo.

2) Le carnet d’entretien de l’immeuble

Le projet de loi 16 rend également obligatoire la création d’un carnet d’entretien. Ce document constitue un véritable dossier technique de l’immeuble.

Il comprend notamment :

• la description des composantes de l’immeuble
• l’historique des travaux réalisés
• les inspections effectuées
• le calendrier d’entretien recommandé
• les réparations futures à prévoir

Ce carnet doit être préparé par un professionnel qualifié, tel qu’un architecte ou un ingénieur, et doit être révisé périodiquement.

Pour les conseils d’administration, ce document devient un outil essentiel pour planifier l’entretien de l’immeuble de façon proactive plutôt que de réagir uniquement lorsqu’un problème survient.

3) Nouvelles exigences en matière d’assurance

La réforme introduit également plusieurs règles concernant l’assurance des copropriétés.

D’abord, la valeur de reconstruction de l’immeuble doit être évaluée par un professionnel au moins tous les cinq ans. Cette évaluation permet de s’assurer que l’immeuble est assuré pour un montant adéquat.

Ensuite, les syndicats doivent maintenir un fonds d’autoassurance. Ce fonds sert principalement à couvrir les franchises d’assurance, qui peuvent être très élevées dans les immeubles en copropriété, notamment en cas de dégâts d’eau.

Finalement, les copropriétaires doivent également maintenir une assurance responsabilité civile minimale. Cette protection est généralement de :

• 1 million de dollars pour les immeubles comptant moins de 13 unités
• 2 millions de dollars pour les immeubles comptant 13 unités ou plus

4) Plus de transparence lors de la vente d’un condo

Le projet de loi 16 introduit également une nouvelle obligation de divulgation lors de la vente d’une unité. Le syndicat doit fournir un état de la copropriété, souvent appelé certificat du syndicat.

Ce document doit être remis dans un délai de 15 jours suivant la demande du vendeur et inclut notamment :

• la situation financière du syndicat
• l’état du fonds de prévoyance
• les cotisations spéciales prévues
• les assurances en vigueur

Pour les acheteurs et investisseurs à Montréal, cette mesure améliore considérablement la transparence et facilite l’évaluation du risque avant l’achat.

Impact pour les copropriétaires

Pour les propriétaires occupants, l’impact le plus visible pourrait être l’augmentation des frais de condo. Plusieurs immeubles devront augmenter leurs contributions au fonds de prévoyance et au fonds d’autoassurance afin de respecter les nouvelles exigences.

Cependant, ces ajustements visent à éviter les cotisations spéciales importantes lorsque des travaux majeurs deviennent nécessaires. À long terme, une meilleure planification financière et technique contribue à maintenir la valeur des unités.

Impact pour les investisseurs immobiliers

Pour les investisseurs, le projet de loi 16 signifie qu’une analyse plus approfondie des immeubles devient essentielle avant l’achat d’un condo.

Les investisseurs devraient désormais examiner :

• l’étude du fonds de prévoyance
• le carnet d’entretien
• le niveau du fonds de réserve
• la structure d’assurance du syndicat

Bien que les frais de condo puissent augmenter dans certains immeubles, ces mesures réduisent également les risques de cotisations spéciales majeures qui peuvent affecter la rentabilité d’un investissement.

Conséquences pour le marché des condos à Montréal

Au cours des prochaines années, le projet de loi 16 pourrait transformer le marché des copropriétés à Montréal de plusieurs façons.

• Augmentation des frais de condo dans plusieurs immeubles
• Meilleure planification de l’entretien des bâtiments
• Plus de transparence pour les acheteurs
• Une meilleure protection de la valeur des propriétés

Les immeubles bien gérés et financièrement solides pourraient devenir plus attrayants pour les acheteurs et les investisseurs.

Conseils pour les copropriétaires et investisseurs

• Vérifiez si votre immeuble a déjà réalisé son étude du fonds de prévoyance.
• Informez-vous sur la création du carnet d’entretien de l’immeuble.
• Comprenez la structure d’assurance et le niveau des franchises.
• Analysez les finances du syndicat avant d’acheter une unité.
• Considérez les augmentations de frais de condo comme un investissement dans la santé à long terme de l’immeuble.

Conclusion

Le projet de loi 16 représente l’une des réformes les plus importantes de la copropriété au Québec depuis plusieurs décennies. Bien qu’il puisse entraîner des frais plus élevés et des exigences administratives supplémentaires, son objectif est de renforcer la gestion des immeubles et d’améliorer la transparence pour les copropriétaires et les acheteurs.

Pour le marché immobilier de Montréal, ces changements devraient contribuer à des immeubles mieux entretenus, à une planification financière plus solide et à une meilleure protection des investissements immobiliers à long terme.

Liens de référence

• Annonce officielle du gouvernement du Québec concernant l’entrée en vigueur du règlement :
  https://www.quebec.ca/nouvelles/actualites/details/le-gouvernement-renforce-la-gouvernance-des-coproprietes-divises-au-quebec-un-reglement-entre-en-vigueur-64398
• Texte officiel du projet de loi 16 :
  https://www.publicationsduquebec.gouv.qc.ca/fileadmin/Fichiers_client/lois_et_reglements/LoisAnnuelles/fr/2019/2019C28F.PDF
• Règlement sur la copropriété divise :
  https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/rc/CCQ%2C%20r.%208.01
• Information de l’Autorité des marchés financiers sur l’assurance des copropriétés :
  https://lautorite.qc.ca/en/general-public/insurance/home-insurance/insuring-your-condo-unit-and-building