Copropriété indivise vs. copropriété divise : quelle est la différence ?
Équipe Angela Langtry | Immobilier Montréal par Angela Langtry
Commençons par la copropriété indivise :
Voici les points essentiels d’une copropriété indivise :
La personne possède un pourcentage de l’immeuble, avec un droit exclusif d’usage sur une partie privative (ex. : un logement). Tous les copropriétaires possèdent ensemble l’immeuble dans son ensemble.
Un condo indivis partage un seul numéro de lot (cadastre) pour l’ensemble du bâtiment. Tous les copropriétaires ont donc le même numéro cadastral pour leur unité.
Il y a un seul certificat de localisation pour l’immeuble.
Les copropriétaires reçoivent une seule facture de taxes municipales et scolaires, qu’ils paient au prorata de leur part de propriété. Par exemple, si un triplex est converti en copropriété indivise et que chaque propriétaire détient 33,3 % de l’immeuble, chacun paie 33,3 % des taxes. Tous les copropriétaires sont solidairement responsables du paiement. Les taxes sont souvent moins élevées, puisqu’il s’agit d’une seule facture partagée.
L’acheteur doit fournir une mise de fonds minimale de 20 % et doit financer l’achat auprès de la même institution bancaire qui finance déjà l’immeuble. Seulement deux institutions offrent ce type de financement au Québec : Desjardins et la Banque Nationale.
La revente peut être plus difficile, puisque l’acheteur doit avoir une mise de fonds plus importante.Il y a généralement un notaire désigné avec qui l’acheteur est obligé de signer. Si aucun notaire n’est désigné, l’acheteur doit choisir un notaire spécialisé en copropriété indivise.
Si le propriétaire a une hypothèque, la banque interdit souvent la location de l’unité, car il est difficile pour elle de saisir une portion d’un immeuble indivis en cas de défaut de paiement.
Par contre, si le propriétaire n’a pas d’hypothèque ou s’il reste un solde très faible, la location est généralement permise, sauf si le contrat d’indivision l’interdit.Les condos indivis se vendent généralement à un prix inférieur à celui des condos divises.
Les copropriétaires bénéficient d’un droit de premier refus : ils peuvent acheter l’unité au même prix qu’une offre acceptée par le vendeur.
Si un copropriétaire ne souhaite pas acheter, il doit signer une renonciation au droit de premier refus, à fournir au notaire lors de la vente.Pour créer une copropriété indivise, un notaire doit préparer une convention d’indivision, et un arpenteur-géomètre doit produire un nouveau certificat de localisation incluant les plans de chaque unité.
Ce processus prend quelques semaines et coûte moins cher que la création d’une copropriété divise.Une copropriété indivise peut éventuellement être convertie en copropriété divise, mais cela entraîne une taxe de 10 % sur la valeur du terrain.
En quoi la copropriété divise est-elle différente ?
Le propriétaire détient 100 % de son unité, à titre exclusif. Il est pleinement propriétaire de son condo.
Un condo divisé a son propre numéro cadastral (numéro de lot). Il y a également un numéro distinct pour l’immeuble. Parfois, il peut aussi y avoir plusieurs autres numéros pour les parties communes ou les stationnements.
Chaque unité possède son propre certificat de localisation.
Le condo reçoit sa propre facture de taxes municipales et scolaires. Les taxes sont généralement plus élevées qu’en copropriété indivise.
Un acheteur peut fournir une mise de fonds minimale de 5 % et financer son achat auprès de la banque de son choix.
L’acheteur peut également signer l’acte de vente avec le notaire de son choix.
Le propriétaire d’un condo divisé peut louer son unité, mais il est recommandé de vérifier les règlements de l’immeuble, car certains interdisent les locations.
Les condos divisés se vendent généralement plus cher que les condos indivis.
Les autres copropriétaires n’ont pas de droit de premier refus lors de la vente d’un condo divisé.
Pour convertir un immeuble (duplex, triplex, quadruplex, etc.) en condos divisés, le processus peut prendre jusqu’à un an et être plus coûteux que la conversion en copropriété indivise.
Voici les étapes :- Contacter la Régie du logement si l’un des logements a été loué au cours des dix dernières années. Leur autorisation est obligatoire dans ce cas.
- En parallèle, faire appel à un arpenteur-géomètre qui fera une demande à la Ville pour créer des numéros cadastraux distincts pour chaque unité. Cette demande doit être approuvée à la fois par la Ville et par la Province. Ce processus prend environ 4 à 5 mois.
- Une fois les étapes précédentes complétées, un notaire effectuera la conversion et préparera une Déclaration de copropriété.
- Si l’immeuble est déjà hypothéqué, la banque devra refinancer la propriété en tant que condos, ce qui peut entraîner des frais supplémentaires.
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