Vente avec ou sans garantie dans l’immobilier au Québec : Ce que les acheteurs et les vendeurs doivent savoir

Acheter ou vendre une propriété est une transaction financière majeure, et les deux parties recherchent la tranquillité d’esprit. Mais parfois, des problèmes cachés apparaissent après la conclusion de la vente. Au Québec, on appelle cela des vices cachés. Contrairement aux autres provinces ou États d’Amérique du Nord, seules les propriétés au Québec sont vendues avec garantie légale, à moins d’une mention contraire. Comprendre vos droits et obligations en matière de vices cachés peut vous éviter des litiges coûteux.

Qu’est-ce qu’un vice caché?

Un vice caché est un défaut invisible d’une propriété qui répond à quatre conditions prévues par la loi québécoise :

• Invisible pour un acheteur prudent – Non décelable lors d’une inspection visuelle normale et non destructive.
• Existant au moment de la vente – Même s’il est découvert plus tard, l’acheteur doit prouver que le vice était présent au moment de l’achat.
• Grave par sa nature – Il rend la propriété impropre à son usage prévu ou suffisamment important pour que l’acheteur aurait négocié différemment.
• Déclaration dans un délai raisonnable – L’acheteur doit aviser le vendeur par écrit dans les six mois suivant la découverte du vice.

Si toutes ces conditions sont réunies, l’acheteur peut avoir un recours légal.

Exemples de vices cachés au Québec

• Infiltration d’eau dissimulée dans les fondations ou les murs
• Fissures structurelles couvertes par des rénovations
• Plomberie ou électricité défectueuse cachée derrière les cloisons
• Problèmes de toiture non visibles lors de l’inspection
• Contamination (pyrite, amiante, moisissure)
• Traces cachées d’un incendie antérieur
• Réservoir d’huile enfoui ayant fui dans le sol

Ces problèmes ne sont pas esthétiques — ils affectent la sécurité, l’usage ou la valeur de la propriété.

Droits et obligations de l’acheteur

Si vous découvrez un vice caché :

• Agissez rapidement – Envoyez un avis écrit (idéalement par courrier recommandé ou via huissier pour preuve de réception) dans les six mois suivant la découverte.
• Rassemblez des preuves – Photos, rapports d’inspection et évaluations d’experts appuient votre dossier.
• Attendez avant de réparer – Sauf en cas d’urgence, évitez d’effectuer des réparations avant que le vendeur ait pu constater le problème.
• Respectez le délai de poursuite – Vous avez jusqu’à trois ans à partir de la découverte pour entreprendre une action légale.

Obligations et protections du vendeur

• Divulguez les problèmes connus – Le vendeur doit informer l’acheteur de tout vice dont il a connaissance. La dissimulation peut entraîner une responsabilité.
• Envisagez une inspection prévente – Identifier les problèmes à l’avance permet de les corriger ou de les divulguer.
• Comprenez les clauses « sans garantie légale » – Elles peuvent réduire votre responsabilité, mais ne vous protègent pas contre les vices graves ou la dissimulation volontaire.

Si un acheteur vous poursuit pour un vice caché, vous pouvez à votre tour poursuivre votre vendeur précédent si vous prouvez que le vice existait déjà à l’époque de votre achat. La chaîne de responsabilité ne peut pas être sautée (par exemple, un acheteur doit poursuivre son vendeur direct, pas les anciens propriétaires antérieurs).

Quand est-il normal de vendre sans garantie?

• Vente successorale
• Propriété en très mauvais état
• Vendeurs âgés désirant la tranquillité d’esprit
• Si la propriété a été achetée sans garantie
• Si le vendeur n’a jamais habité la propriété (ex. immeubles à revenus, flips)

De plus en plus de vendeurs choisissent de vendre sans garantie, surtout dans le cas de maisons anciennes ou lorsqu’ils y ont habité peu de temps. Cependant, cette mention peut décourager certains acheteurs ou réduire légèrement la valeur de la propriété.

Recours légaux en cas de vice caché

Si la réclamation est acceptée, le tribunal peut ordonner :

• Une réduction du prix de vente
• Des dommages pour couvrir les réparations et les pertes
• L’annulation de la vente dans les cas les plus graves

Le résultat dépend de la gravité du vice et des preuves présentées.

Conseils pratiques

Pour les acheteurs :

• Ne considérez pas l’inspection comme une garantie — posez des questions précises sur la structure, les infiltrations d’eau et les réparations antérieures.
• Conservez des dossiers détaillés dès la découverte du problème.

Pour les vendeurs :

• La transparence vous protège. Divulguer les problèmes connus réduit les risques de poursuite.
• Corrigez les problèmes avant la mise en marché pour renforcer la confiance des acheteurs.

Conclusion

Les vices cachés sont l’une des principales sources de litiges immobiliers au Québec. Les acheteurs doivent agir rapidement et fournir des preuves, tandis que les vendeurs doivent être transparents et honnêtes.

Que vous soyez acheteur ou vendeur, la règle demeure la même : le temps et les preuves sont vos meilleurs alliés. Si vous découvrez ou soupçonnez un vice caché, consultez sans tarder un avocat spécialisé en droit immobilier.

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